2026/02/15(日)
オーナーチェンジとは？収益物件を売るときの基本知識
こんにちは不動産会社エストエストです！
賃貸中のアパートやマンションを売ろうとしたとき、よく出てくる言葉が
**「オーナーチェンジ」**です。
少し難しそうに聞こえますが、考え方はとてもシンプルです。
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オーナーチェンジってどういう意味？
オーナーチェンジとは、
入居者が住んだまま、大家さんだけが変わることをいいます。つまり、部屋を空けてもらうことなく、
「家を貸している状態のまま売却する」方法です。入居者にとっては、住む人も契約内容も変わらず、
オーナー（家主）だけが新しくなります。収益物件の売却でよく使われる理由
アパートや賃貸マンションなどの収益物件は、
「住むため」ではなく「家賃収入を得るため」に購入されることが多いです。そのため、空室よりも
家賃が入っている状態の方が魅力的と考える買主も多く、
オーナーチェンジでの売却が一般的になっています。オーナーチェンジのメリット
売主のメリット
- 退去交渉が不要
- 家賃収入を得ながら売却活動ができる
- 空室リスクを避けられる
買主のメリット
- 購入後すぐに家賃収入が入る
- 収支のイメージがしやすい
注意しておきたいポイント
オーナーチェンジには、いくつか気をつけたい点もあります。
- 内覧ができないことが多い
- 家賃や契約内容はそのまま引き継がれる
- 修繕や管理状況が価格に影響する
特に、古い契約内容や相場より低い家賃の場合は、
売却価格に影響が出ることがあります。売却価格はどう決まるの？
収益物件は、
「いくらで売れるか」よりも
**「どれくらい家賃収入が見込めるか」**が重視されます。家賃・入居率・管理状態などをもとに、
利回りという考え方で価格が決まるのが特徴です。 -
まとめ
オーナーチェンジとは、
入居者がいるまま収益物件を売却する方法です。空室にしてから売る方法もありますが、
収益物件の場合は、オーナーチェンジの方が
スムーズに進むケースも多くあります。大切なのは、
「誰に向けて売る物件なのか」を意識すること。
収益目的の買主に合った売り方を選ぶことで、
納得のいく売却につながります。オーナーチェンジのご相談もできますので、気軽にお問い合わせください。
