2026/09/19(土)
土地購入時の”地目変更登記”について
こんにちは！不動産会社エストエストです！
台風が心配ではありますが楽しいシルバーウィークを過ごしましょう♪
本日は、”地目変更”についてご紹介します！
マイホームの購入や土地の売却を進めるなかで、「登記簿謄本』を見たら、家が建っているのに地目が『山林』や『畑』になっていた」というケースは珍しくありません。一見すると単なる書類上の表記違いに思えますが、この『地目ズレ』を放置したまま売買契約を結ぶと、思わぬトラブルを引き起こす原因になります。
今回は、不動産売買で知っておきたい「地目変更」の重要性と、賢く手続きを進めるポイントを解説します。
①なぜ地目を「宅地」に変えなければならないのか？
最大の理由は”住宅ローンの審査と所有権の移転”です。
•ローンが通らないリスク：金融機関は「宅地」以外の土地に対して住宅ローンの融資を実行したがらないのが一般的です。
•農地は勝手に買えない：地目が「田」や「畑」のままだと、農地法の許可を得ない限り所有権移転登記すらできません。
「建物を建てた」「駐車場にした」など土地の用途が変わった場合、所有者は1か月以内に地目を変更登記をする法律上の義務があります。放置すると10万円以下の過料対象になることもあるため、売買のタイミングできっちり直しておくのが鉄則です。
②地目変更手続きの全体像
（1）事前確認・許認可
農地の場合は、まず農地委員会へ「農地転用」の許可申請・届出を行う
（2）現況の確定
実際に建物が完成している（造成が終わっている）状態にする
（3） 法務局へ申請
土地家屋調査に現地調査と申請を依頼 （約4万～6万円が相場）
③売買を成功させるためのアドバイス
地目変更登記自体には登記免許税がかからないため、実費費用は主に土地家屋調査士への報酬のみです。しかし、農地転用の許可取得や現地の作業には数週間から1か月以上の時間がかかることがあります。
引き渡し直前になって「地目が変わっていなくてローンが下がらない！」と焦らないよう、契約前の早い段階で登記簿をチェックし、スケジュールに余裕をもって準備を進めましょう！
